納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的不征稅情形是否應(yīng)當開具發(fā)票？根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）第九條的規(guī)定，將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本，最新版本增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的不征稅情形應(yīng)當在“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下開具發(fā)票。也就是說，未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)之前預(yù)收款也應(yīng)當開具發(fā)票，但在“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”項下開具的發(fā)票并非是正式發(fā)票，等同于企業(yè)收據(jù)作用。預(yù)收款開具發(fā)票應(yīng)當區(qū)分以下四種情況：
      一是預(yù)收款發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的，應(yīng)當開具正式發(fā)票。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。所以，對提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)預(yù)收款的，應(yīng)當開具正式發(fā)票，并按照規(guī)定計算繳納增值稅。
      二是預(yù)收不發(fā)生納稅義務(wù)，但應(yīng)當預(yù)繳增值稅的，在“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”項下開具的發(fā)票。待納稅義務(wù)發(fā)生后，開具正式發(fā)票，原開具的收據(jù)功能發(fā)票可以不收回?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。因此，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房者預(yù)收款時，使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”開票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票，其“不征稅”率發(fā)票等同于以前的預(yù)售款收據(jù)，但需要預(yù)繳3%增值稅。
      三是預(yù)收不發(fā)生納稅義務(wù)，并且不預(yù)繳增值稅，在“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”項下開具的發(fā)票。待納稅義務(wù)發(fā)生后，開具正式發(fā)票。預(yù)收款可以使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”項下開具發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票，等同于收據(jù)功能。
四是預(yù)收款不發(fā)生納稅義務(wù)，但如果納稅人開具了正式發(fā)票的，在開發(fā)票當天發(fā)生納稅義務(wù)，并按規(guī)定計算繳納增值稅。因為增值稅規(guī)定：先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。但這里不包括“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”項下開具的發(fā)票。