房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃
——更新時間：2009-07-13 05:27:46 點(diǎn)擊率: 3624
納稅籌劃是隨著市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法制化以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。
近年來，為控制房地產(chǎn)價格過高，投資過熱，國家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至強(qiáng)征個稅的108號文等，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。
一、營業(yè)稅籌劃方案
稅法規(guī)定：以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)土地費(fèi)用所占的比重已由過去的20%左右上升為 30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，若投資采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅付出大筆資金，從而保障企業(yè)前期項(xiàng)目的資金投入。
二、企業(yè)所得稅籌劃方案
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項(xiàng)目的比例，結(jié)合具體實(shí)際工作制定定額，控制相應(yīng)的費(fèi)用比例。根據(jù)新稅法，用于公益、救濟(jì)性捐贈的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分；超過部分不得扣除。為此，公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結(jié)合一起安排。
另外，對于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費(fèi)用，以加強(qiáng)促銷活動，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項(xiàng)支出得以傭金費(fèi)用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。
納稅人按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動保障部門或其指定機(jī)構(gòu)上繳的各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本失業(yè)保險(xiǎn)等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的 20%、6%和2%計(jì)算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強(qiáng)凝聚力，又可稅前合情合理地扣除該筆費(fèi)用。
三、利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃
企業(yè)所得稅采取分月或者分季預(yù)繳辦法征收，這其中就有進(jìn)一步籌劃的空間。而計(jì)算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會計(jì)利潤為基礎(chǔ)計(jì)算的，由于企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到一個會計(jì)年度結(jié)束后才能完整計(jì)算出來，因此平時在預(yù)繳中不管是按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按納稅期的實(shí)際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費(fèi)用，在另一段時期少列支一些費(fèi)用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)充分流動，創(chuàng)造更多的價值，就在進(jìn)一步籌劃的空間。
四、利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃
稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2006年度商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8500萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為 3000萬元。
1、如果不分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：
增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（15000-11500）÷11500×100%=30.43%
適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（15000-11500）×30%=1050（萬元）
2、如果分開核算，該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：
普通住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（10000-8500）÷8500×100%=17.65%，增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。
豪華住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（5000-3000）÷3000× 100%=66.67%，適用40%稅率，應(yīng)繳納土地增值稅=（5000-3000）×40%-3000×5%=650（萬元）。
分開核算合計(jì)共交650萬元，比不分開核算交1050萬元少交400萬元。
房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價格進(jìn)行稅收籌劃；有利用優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃；利用空白點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃等，相關(guān)人員應(yīng)認(rèn)真掌握好稅收籌劃，將對企業(yè)起到事半功倍的效果。尤其是隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)的管理越來越規(guī)范，房地產(chǎn)將面臨新的一輪洗牌?？梢灶A(yù)見：今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，對房地產(chǎn)業(yè)的管理提出了更新的要求，而房地產(chǎn)稅收籌劃得當(dāng)將對本企業(yè)品牌的打造有著深遠(yuǎn)的意義。
