第四章 評估管理

      第三十條 稅務機關應當依托具有房地產評估資質的專業(yè)評估機構（以下簡稱評估機構）對存量房交易價格進行評估，形成存量房評估價格。

      第三十一條 評估價格通過存量房批量評估系統或個案評估方式產生。評估過程要體現公平、公正原則。存量房評估的工作原理和工作流程可依納稅人申請公開。

      稅務機關應當健全存量房評估工作機制，規(guī)范數據采集標準，做好評估技術標準和具體參數的動態(tài)維護和及時更新。建立和完善存量房評估爭議處理機制，納稅人對評估結果提出異議的，應當及時妥善處理，保障納稅人合法權益，促進稅收公平。

      第三十二條 對交易活躍、可比案例多的房地產，主要采用市場法進行批量評估；無法采用市場法評估的，可采用成本法、收益法等其他合理、可行的評估方法進行評估。

       第三十三條 省稅務機關負責制定批量評估辦法，明確評估方法、技術路線、工作流程、基本數據項和數據采集標準，構建全省統一的存量房評估信息系統，并將其與金稅三期核心征管信息系統對接，保障存量房評估工作持續(xù)穩(wěn)定運行，提高征管工作效率。

      批量評估的具體技術標準和參數，可由省或省以下稅務機關委托具有資質的評估機構制定并修改完善。為保障評估結果符合本地房地產市場實際、具有公信力，批量評估技術標準和具體參數投入使用前，須采集一定數量、覆蓋評估區(qū)域且具有代表性的實際交易案例，進行評估結果校核，并經有關專家評審通過。

       尚不具備條件建立全省統一存量房評估信息系統的地區(qū)，可暫由地市稅務機關建立本地存量房評估信息系統。

       第三十四條 省或省以下稅務機關應當根據市場變化情況，定期更新完善評估技術標準和具體參數。更新周期由省稅務機關結合本地實際確定，或由省稅務機關授權各市縣稅務機關確定。

      對新增住宅小區(qū)和房地產類型等，應當在存量房評估信息系統中及時予以補充和調整，以滿足房地產交易稅收征管工作需要。

      第三十五條 對無法利用存量房評估信息系統進行批量評估，以及納稅人對核定的計稅價格提出異議的，可采取個案評估方式進行評估。

      稅務機關應當在存量房評估信息系統中建立個案評估臺賬，詳細記錄每一宗個案評估房地產的坐落地址、用途、建筑面積、交易日期、成交價格、評估價格等內容，作為完善評估技術標準和參數的參考案例。

       第三十六條 稅務機關應當嚴格評估結果管理，明確管理權限和責任。在委托評估機構承擔評估有關工作時，應當嚴格要求評估機構不得對外公開或透露存量房評估結果。

       除稅收征管工作需要外，在告知納稅人核定計稅價格前，稅務機關和人員不得以任何理由、任何方式向房地產中介機構、納稅人及其代理人公開或透露存量房評估結果。

       第三十七條 納稅人對評估結果有異議的，稅務機關應當及時告知納稅人爭議處理辦法和其他相關法律救濟途徑，保護納稅人的合法權益。

       稅務機關應當按照公平、簡便、有效化解征納矛盾原則，建立適合本地實際的爭議處理辦法, 并形成長效機制。稅務機關應當積極爭取地方政府支持，成立由相關政府部門、專業(yè)評估機構等單位及人員組成的爭議處理小組，專門負責處理評估爭議。

      評估爭議處理結束后，稅務機關應當在存量房評估信息系統及有關檔案資料中記錄個案評估及核定計稅價格信息。

第五章 部門信息共享與協作

      第三十八條 稅務機關應當加強與房地產管理、不動產登記、民政等相關政府部門的合作，促進信息共享、管理協同、征管互助，提高征管效能，防范稅收風險。

      第三十九條 稅務機關應當積極爭取地方政府及房地產管理部門的支持，推動本地房地產交易實施網上簽約及相關數據信息共享，將房地產交易基本信息直接導入存量房評估系統和金稅三期核心征管信息系統，減少信息重復錄入及復核時間。

      第四十條 稅務機關應當將房地產交易完稅信息和不征稅信息及時傳遞給房地產管理部門、不動產登記部門，健全“先稅后證”管控機制。

      有條件的地區(qū)，應當將電子完稅信息和不征稅信息實時傳遞給房地產管理部門、不動產登記部門。

      第四十一條 有條件實施不動產登記和納稅申報“業(yè)務聯辦”的地區(qū)，應當整合優(yōu)化受理、核實、繳稅、登簿、繕證業(yè)務流程，由房地產管理部門、不動產登記部門統一接收納稅人資料，稅務部門共享共用信息，實現一條龍服務和一站式辦理，為納稅人提供更加便捷的辦稅服務。

      第四十二條 稅務機關應當加強對房地產中介機構的管理和引導，規(guī)范中介機構的涉稅服務。應當積極配合房地產管理、工商行政管理等主管部門建設社會信用管理平臺，及時將納稅人的納稅信用記錄和中介機構的涉稅服務信用記錄傳遞至信用管理平臺。應當會同有關部門對于守法房地產中介實行聯合激勵；對于誘導、唆使、協助納稅人簽訂“陰陽合同”和偽造虛假證明騙取稅收優(yōu)惠的不法房地產中介，實行聯合懲戒。

      第四十三條 稅務機關應當主動與民政部門加強合作，按照民政部和國家稅務總局關于開展婚姻登記信息共享工作的要求，確定婚姻登記信息的共享內容、傳遞方式、交換頻率、使用和管理要求等，積極推動實現婚姻登記信息實時在線查詢。

       第四十四條 稅務機關應當加強與有關部門的合作,積極推動建立涉稅信息共享機制，及時獲取司法裁決、土地交易、房屋拆遷等信息，用于房地產交易的稅收征管。

      第四十五條 稅務機關應當嚴格落實國稅、地稅合作工作規(guī)范。地稅機關應當做好房地產交易增值稅代征和發(fā)票代開工作。國稅機關應當指導和協助地稅機關做好增值稅發(fā)票領用、開票軟件使用及票證管理工作，加強增值稅政策輔導。

      國稅、地稅機關應當建立定期溝通長效機制，及時研究解決存量房交易稅收征管中的新情況新問題。必要時，國稅機關應當向房地產交易辦稅服務場所派駐人員，及時幫助解決增值稅代征和發(fā)票代開中的政策和技術問題。

      第四十六條 國稅、地稅機關應當依托金稅三期征管信息系統，加強房地產稅收信息交換與應用。

      地稅機關應當定期將代征增值稅信息及有關減免稅信息等傳遞給國稅機關，用于房地產有關增值稅的征收管理。國稅機關應當定期將房地產開發(fā)企業(yè)銷售不動產的增值稅預繳信息、申報信息、開具發(fā)票信息等傳遞給地稅機關，用于房地產交易相關稅費征收管理。

      國稅、地稅機關應當充分運用共享信息，開展數據比對、風險管理和稅收分析。

      第四十七條 各地可根據工作需要，在確保信息安全的前提下，采取設置網絡專線、通過政府信息平臺交換和移動存儲介質傳輸等方式進行數據交換和信息共享。具備條件的地區(qū)應當實現信息實時共享。確定數據交換技術標準應當考慮與金稅三期征管信息系統數據標準銜接。

      第四十八條 稅務機關應當高度重視共享信息的保密工作，與有關部門簽訂合作與保密協議，明確信息用途和保密要求。信息互聯互通的，應當建立網閘安全制度，保障納稅人房地產交易、登記、婚姻、征收等信息的安全。

第六章 檔案管理

      第四十九條 稅務機關應當建立房地產交易稅收檔案（以下簡稱檔案）管理制度，將受理納稅申報時納稅人提交的、相關部門提供的以及稅務機關行使職能過程中產生的涉稅資料進行統一歸檔管理。明確管理標準，落實管理責任，保證檔案資料齊全、數據信息安全和查詢檢索方便，并為后續(xù)管理和內部監(jiān)督制約提供依據。

      第五十條 稅務機關應當指定專人負責檔案的收集、檢查、整理和歸檔等工作。

      第五十一條 檔案管理人員應當定期將已辦結的納稅申報資料整理歸檔。歸檔前，檔案管理人員應當與資料移交人員共同清點涉稅資料數量，檢查資料是否齊全、納稅人及辦稅人員是否已按規(guī)定簽字蓋章。雙方確認無誤后，由移交人員填寫檔案資料交接單，交接雙方簽字后，檔案管理人員整理歸檔。

      第五十二條 檔案應當按照一事一檔、一檔一號的原則進行歸集，并制作檔案目錄。檔案目錄應當記錄交易雙方、不動產坐落、交易時間、建檔時間等基本信息，以方便查找。檔案可按照交易類型、交易雙方性質等不同方法分類保管。

      有條件的地區(qū)，可積極探索檔案資料數字化管理及部門間檔案信息共享等方式，提高檔案管理和運用效率。

      第五十三條 稅務機關應當整合利用檔案信息，為房地產交易稅收管理提供依據。應當對檔案管理情況進行檢查和抽查，定期排查和分析管理風險點，健全內控機制。

      第五十四條 檔案檢查和抽查的重點是：表證單書填寫是否規(guī)范；是否實行痕跡化管理；減免稅資料是否齊全；納稅申報表、發(fā)票、稅收票證等相關信息是否一致；是否存在存量房交易計稅價格低于評估價格且無正當理由的情況；是否存在違規(guī)辦理減免稅和確認不征稅事項的情形；稅收票證開具是否正確；重大事項是否經集體審議決定等。

      第五十五條 稅務機關應當按照檔案管理有關規(guī)定，采取有效措施保障檔案安全，防止失泄密，保護納稅人的隱私。對調閱檔案的，應當設定調閱權限、建立調閱記錄，防止篡改和丟失檔案。

第七章 風險防控

      第五十六條 稅務機關應當強化房地產交易稅收風險防控，在稅收風險管理工作領導小組的領導下，按照風險管理的統一要求，定期梳理稅收風險點，做好事前防范、事中控制和事后監(jiān)督，有效防范和化解風險。

      第五十七條 強化內控機制建設，將內控機制融入業(yè)務流程、征管信息系統及部門協稅工作中，減少和消除人為操縱因素，防范風險。結合本地征管實際，確定重大事項認定標準，建立重大事項集體審議制度。

      定期對房地產交易稅收服務和管理人員進行業(yè)務培訓和黨風廉政教育，強化服務意識、風險意識和廉政意識。

      第五十八條 做好房地產交易稅收風險的過程管控，嚴格落實崗位職責，對重點環(huán)節(jié)和關鍵崗位工作開展日常監(jiān)督檢查。嚴格落實不相容崗位相互分離、相互制衡的制度，通過第三方信息與征管信息的關聯比對，防范風險。

      加大辦稅服務人員的輪崗力度，定期調整申報受理崗與業(yè)務復核崗的人員配備。對房地產中介機構代理申報納稅采取隨機輪候的受理方式。

      第五十九條 對房地產交易辦稅服務單位工作進行監(jiān)督檢查，通過事后比對信息、抽查檔案資料、檢查制度落實情況等方式，及時發(fā)現和解決風險管理工作中存在的問題。

      定期比對申報信息、稅收票證開具信息、增值稅發(fā)票開具信息和稅款入庫信息。部門信息共享條件較好的地區(qū)，應當定期比對稅收征管信息與不動產登記部門的產權登記信息，通過比對查找信息差異，分析差異原因，識別并防控風險。

      定期抽查征管檔案資料，檢查申報資料的真實完備情況、經辦人員簽字蓋章情況、依照法律法規(guī)辦理稅收優(yōu)惠情況、重大事項集體審議情況等，對發(fā)現的問題及時進行整改。

      定期檢查各項規(guī)章制度執(zhí)行情況，及時糾正制度不落實、機制不完善的問題,建立風險管理的長效機制。

      第六十條 房地產交易辦稅服務單位應當成立應急工作小組，指定應急工作負責人。對辦稅服務和管理工作中可能發(fā)生的突發(fā)事件和緊急情況，制定應急預案，并報上級稅務機關備案。辦稅服務場所出現人流激增和辦稅擁堵等情況時，應當迅速啟動應急預案，采取有效措施予以疏導和分流。必要時，可采取先行收取納稅人申報資料、辦結后主動通知納稅人前來辦理后續(xù)事項的方式，緩解辦稅服務場所的擁堵情況。

      暢通應急聯絡渠道，上級稅務機關應當及時幫助房地產交易辦稅服務單位做好突發(fā)性事件和緊急情況的應對工作。

      第六十一條 稅務機關應當建立房地產交易稅收輿情風險監(jiān)測機制，做好輿情風險日常監(jiān)測工作。按照“及時發(fā)現，及時處理”的原則啟動應對預案，做好核實上報、及時回應、正面引導、消除影響等工作。認真分析輿情的影響和風險，有針對性地采取應對措施，防止輿情發(fā)酵帶來負面影響。輿情風險排除后，應當進行總結和反思，改進相關工作。

第八章 附 則

      第六十二條 各省稅務機關應當根據本指引制定或修改完善本地區(qū)具體操作辦法。

      第六十三條 房地產交易稅收采取委托代征的，比照本指引進行稅收服務和管理。

      第六十四條 本指引未盡事宜，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則和相關稅收法律法規(guī)、規(guī)范性文件的有關規(guī)定執(zhí)行。

      第六十五條 本指引自發(fā)布之日起施行。