一、外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)納稅所得額的確定問題
企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期成本、費(fèi)用及損失后的余額，為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計(jì)算繳納所得稅。當(dāng)期應(yīng)納稅稅額，按以下公式計(jì)算：
應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額X適用稅率－已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅＋當(dāng)期預(yù)征所得稅
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，可根據(jù)不同的銷售方式，按以下原則確定：
1、采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
2、采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
3、采取以土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
4、對于房地產(chǎn)企業(yè)以房屋作為抵押向他人借款，逾期不能償還本息，而將房屋賠付債權(quán)人的，應(yīng)視同銷售行為，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依抵押價(jià)格確定其銷售收入。其中對債權(quán)人取得的抵押價(jià)款中含有利息的，且該債權(quán)人又為外國企業(yè)，則依法繳納利息收入預(yù)提所得稅。
5、采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。且無論外商投資房地產(chǎn)企業(yè)是否就房地產(chǎn)全價(jià)向業(yè)主開具發(fā)票，其已取得的銀行按揭款應(yīng)及時(shí)作為企業(yè)當(dāng)期銷售收入。
6、企業(yè)除在銷售合同中明確給予買方的折扣、折讓外，其他方式的各種優(yōu)惠一律不能沖減銷售收入。
?。ǘ┢髽I(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生的相應(yīng)成本費(fèi)用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費(fèi)用，確定當(dāng)期成本費(fèi)用。
1、企業(yè)可售單位工程成本費(fèi)用按下列公式確定：
企業(yè)可售單位工程成本費(fèi)用＝可售總成本費(fèi)用÷總可售面積
上述可售總成本費(fèi)用是指建成用于出售或出租的房地產(chǎn)所發(fā)生的土地使用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、七通一平、勘察設(shè)計(jì)等前期開發(fā)費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用設(shè)備、綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用?？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積。
對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中的不可出售面積，如綠地、花園、停車場、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育設(shè)施及會所等，凡由政府有關(guān)部門無償占用或?qū)儆跇I(yè)主公共產(chǎn)權(quán)的，其相應(yīng)支出經(jīng)審核后可計(jì)入可售面積的成本費(fèi)用；凡建成后產(chǎn)權(quán)屬于外商投資企業(yè)并繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，其相應(yīng)支出不能計(jì)入可售面積的成本費(fèi)用。
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本及費(fèi)用的列支要求：
（1）企業(yè)發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)提供實(shí)際支出的合法憑證并據(jù)實(shí)列支。
（2）企業(yè)實(shí)際發(fā)生的境外勞務(wù)費(fèi)用應(yīng)參考企業(yè)與境外代理人簽訂的合法勞務(wù)合同規(guī)定的數(shù)額，并且在上述費(fèi)用已由該企業(yè)實(shí)際直接支付后方可在規(guī)定比例內(nèi)列支。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》（國稅發(fā)[1999]242號）的規(guī)定，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)向境外代銷、包銷企業(yè)支付的各項(xiàng)傭金、差價(jià)、手續(xù)費(fèi)、提成費(fèi)等勞務(wù)費(fèi)用，應(yīng)提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可作為外商投資企業(yè)的費(fèi)用列支。但實(shí)際列支的數(shù)額，不得超過房地產(chǎn)銷售收入的10％。
（3）企業(yè)實(shí)際進(jìn)口并構(gòu)成開發(fā)項(xiàng)目實(shí)體的設(shè)備、材料（包括開發(fā)建設(shè)所需各種機(jī)器設(shè)備及建筑材料），應(yīng)憑進(jìn)口設(shè)備、材料的海關(guān)報(bào)關(guān)單及關(guān)稅完稅證明方可計(jì)入成本。
?。?）企業(yè)實(shí)際發(fā)生的交際應(yīng)酬費(fèi)應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期匯算時(shí)確定的銷售收入作為計(jì)算基數(shù)，按照《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第二十二條規(guī)定的關(guān)于服務(wù)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)列支。
（5）對于企業(yè)已安裝使用機(jī)器設(shè)備而因故尚未部分或全部支付的貨款，以及企業(yè)已完成建筑工程，而尚未部分或全部支付的建筑安裝費(fèi)用，雖尚未取得正式憑證，在進(jìn)行建設(shè)期匯算時(shí)暫可按照有關(guān)合同規(guī)定的價(jià)款計(jì)入開發(fā)成本。對于企業(yè)所欠上述款項(xiàng)，應(yīng)依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)接受捐贈稅務(wù)處理問題的通知》（國稅發(fā) [1999]195號）第三條的規(guī)定，"企業(yè)的應(yīng)付未付款，凡債權(quán)人逾期兩年未要求償還的應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收益"的規(guī)定，以有關(guān)合同規(guī)定的付款時(shí)間為準(zhǔn)對超過兩年的上述應(yīng)付款項(xiàng)及時(shí)作出調(diào)整。
二、關(guān)于預(yù)征企業(yè)所得稅問題
?。ㄒ唬┩馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)期間預(yù)售房地產(chǎn)并取得的預(yù)收款應(yīng)當(dāng)預(yù)征企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款應(yīng)包括：以合同、協(xié)議或其他方式約定并實(shí)際取得的預(yù)收房款以及其他具有預(yù)收款性質(zhì)的各種款項(xiàng)。
（二）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)收款除經(jīng)北京市城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室批準(zhǔn)建設(shè)的"經(jīng)濟(jì)適用房"項(xiàng)目并報(bào)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后可按3％預(yù)計(jì)利潤率征收企業(yè)所得稅以外，一律按10％ 的預(yù)計(jì)利潤率預(yù)征企業(yè)所得稅。
三、關(guān)于建設(shè)期匯算問題
?。ㄒ唬┢髽I(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始,應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅款。
?。ǘ┩馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)于房地產(chǎn)開始銷售即竣工日起一年半內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送由中國注冊會計(jì)師或注冊稅務(wù)師出具的建設(shè)期匯算報(bào)告。同時(shí)，自房地產(chǎn)開始銷售起對企業(yè)取得的收入不再預(yù)征企業(yè)所得稅，但在房地產(chǎn)開始銷售至辦理建設(shè)期匯算期間，如企業(yè)納稅申報(bào)時(shí)不能準(zhǔn)確核算房屋成本費(fèi)用，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，暫按10％的利潤率計(jì)算征收企業(yè)所得稅。
在進(jìn)行建設(shè)期竣工清算時(shí)，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照我局竣工清算工作底稿的要求提供竣工清算資料，包括與確定竣工結(jié)算期應(yīng)納稅所得額有關(guān)的合同、協(xié)議及收付款憑證。對于未按規(guī)定期限進(jìn)行建設(shè)期匯算即竣工期結(jié)算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可暫按30％的預(yù)計(jì)利潤率征收所得稅。
四、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)后期管理問題
?。ㄒ唬┩馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)在辦理建設(shè)期匯算后不再進(jìn)行其他形式的總清算，應(yīng)按照稅法規(guī)定原則確定當(dāng)期收入、扣除企業(yè)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用后，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
?。ǘτ谠诠こ探Y(jié)算中已將尚未支付的設(shè)備價(jià)款和建筑安裝費(fèi)已按合同規(guī)定的價(jià)款計(jì)入成本費(fèi)用的，在建設(shè)期匯算后實(shí)際支付時(shí)不得重復(fù)計(jì)入企業(yè)當(dāng)期成本費(fèi)用。
（三）企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營利潤合并計(jì)算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額。企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際已經(jīng)計(jì)提的房屋折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。企業(yè)在辦理建設(shè)期匯算后尚未售出的房屋，可根據(jù)開發(fā)成本按照稅法規(guī)定的房屋使用年限計(jì)提折舊。
?。ㄋ模┩馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售后繼續(xù)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)用，在辦理建設(shè)期匯算后，可在根據(jù)《北京市規(guī)劃委員會審定設(shè)計(jì)方案通知書》等政府主管部門批準(zhǔn)文件中的有關(guān)規(guī)定并確認(rèn)仍有未完工工程的基礎(chǔ)上，按照企業(yè)年銷售收入的1％比例逐年預(yù)提上述費(fèi)用，并計(jì)入企業(yè)當(dāng)期損益，待該項(xiàng)工程結(jié)束后應(yīng)按實(shí)際支出在完工當(dāng)期作出調(diào)整。
五、對于從事連片、滾動開發(fā)的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則按照財(cái)務(wù)核算實(shí)際成果確定應(yīng)納稅所得額并計(jì)算征收所得稅，不再進(jìn)行單獨(dú)項(xiàng)目的建設(shè)期匯算。對企業(yè)取得的按揭生效之前的預(yù)收款項(xiàng)，應(yīng)依照本通知第一條的有關(guān)規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅，在企業(yè)將上述預(yù)收款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，已預(yù)征的企業(yè)所得稅應(yīng)相應(yīng)及時(shí)作出調(diào)整。上述從事連片、滾動開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)是指無固定開發(fā)項(xiàng)目長期從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的專業(yè)開發(fā)公司或類似企業(yè)。
六、境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第十九條及其實(shí)施細(xì)則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。上述包銷業(yè)務(wù)是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時(shí)使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》（國稅發(fā)[1999]242號）的規(guī)定執(zhí)行。即從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售的價(jià)格，作為外商投資房地產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
七、凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費(fèi)用（包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費(fèi)用）后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費(fèi)用。雙方各自銷售房產(chǎn)時(shí)各自繳納企業(yè)所得稅。
八、上述規(guī)定自2002年1月1日起執(zhí)行。
